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第二套住房认定标准为家庭的明确、央行再次宣布上调存款准备金率1％、土地拍卖风光不再，12月6日广州出让12块土地，最终只拍出10块，半数地以底价成交……，短短十天时间内，广州的房地产市场遭遇了前所未有的寒流。从土地到银根，房地产的两大命脉不断受到冲击和考验，加上对买家的诸多购房“门槛”限制，房地产的宏观调控之手越卡越紧。随之而来的是，今年以来楼价一路疯涨的态势终于戛然而止。面对市场若隐若现的“拐点”风向，从各自的财力判断和市场预期，发展商也开始调整销售计划，摆出了不同的应对策略。而不再一味追高，定价策略也逐渐务实理性。
抢地热情顿时大减
今年以来，广州每一次土地拍卖几乎都创出区域地王。而“911”的土地拍卖盛宴更是让广州的开发商陷入集体的疯狂：9月11日，十几块土地遭到几十家开发商的激烈争夺，金沙洲、番禺等区域的住宅地块纷纷创出历史天价。
时隔三月，广州的土地市场行情却发生了急速逆转，土地拍卖终于风光不再。12月6日出让了12块土地，最终只拍出10块，半数地块甚至是以底价成交。以往十几家开发商抢夺一宗地块的炙热场面已不复见。虽然拍卖现场仍然有多家大开发商的身影，但此前最活跃的万科、金地、富力等地产巨头的缺席，让持续火热了近两年的广州土地一级市场，透露出丝丝凉意。业内人士指出，在政府加大限价房和经济适用房开发力度后，“地王”已成烫手山芋。开发商对土地更多了一份谨慎。
接近年底，广州国土部门推地的步伐也在加快。数据显示，加上12月6日出让的地块，广州正在公告等待出让的土地为0.9平方公里，12月将发出公告的有8宗、0.78平方公里，这意味着，本月到下个月，广州土地出让的规模超过1.5平方公里，占全年供地计划的三分之一。
政府持续推地同时，开发商买地的热情却在降低。对此，广州市国土房管局认为，“穗七条”通过加大、加快政府保障型住房供应，发展限价商品住宅，构建了广州市多层次的住房梯级供应和消费体系，也使市场投机性需求和房价过快增长态势得到抑制。而广州市土地使用权出让合同对土地成交价款支付提出了更加严格的要求，房地产开发企业融资难度增加，土地市场的投资日趋理性。
而业内则普遍认为，开发商对后市发展的保守估计，令其不敢贸然出手。省房协专家表示，拍地遇冷反映出开发商资金链紧张，此前的房贷新政要求开发商在项目上的自有资金要有35％以上并且住宅楼要封顶才能获得贷款，而不少项目中开发商自有资金只有25％，尤其是大开发商纷纷以旗下公司名义参与竞价买地，有规避资金风险的考虑，楼市打折促销风会愈演愈烈。
房价急涨戛然而止
在土地拍卖遇冷的同时，发展商低价开盘，打折出售令房价急涨的趋势戛然而止。上周末，万科金色康苑以包全屋装修均价1.4万元／平方米开盘，与之前的2万元／平方米售价的预告相差甚远。而同样在上周开售的广州雅居乐新地组团，以8500元／平方米毛坯均价开盘，一些单位7000多元／平方米都有交易。
在广州楼市这一轮价格的回落潮中，不能不说到12月份首周碧桂园凤凰城“美寓”组团的超低震撼开盘。当日4800元／平方米超低价开盘，令楼市重温了久违的疯狂。受之牵连，与碧桂园凤凰城相邻新开盘的合生湖山国际开盘价也只6000多元／平方米，比先前预告的7500元／平方米要低。
而位于增城的新盘锦绣银苑，近日以2900－3500元／平方米的均价入市，最便宜的单位甚至低至2400元／平方米。即将在12月底开售的新世界万象新都，面对周边“跳水”潮，在定价上也极为谨慎，据称许多单位“四字头”就有得挑，便宜的甚至低到每平方米四千多元出头，还附送有全屋名家设计的装修。另外，金沙洲板块也成为近期低价开盘的“急先锋”。如金沙洲昔地“地王”打造出的新楼盘，开售前该盘储客时的价位是1.2万元／平方米，但真正开盘时均价却只有每平方米九千多元，一些靠路边的两房单位价格更低至7000多元／平方米，靓一点的江景单位大概是1万元／平方米左右，该价格还送装修、送空调等。同样在金沙洲，另一个知名大盘也在近期上市，促销短信上称带装修新货的价位是6800元／平方米起。而据内部消息说，尽管该盘售价大多在7000－8000元／平方米，但最便宜的甚至还有“五字头”的单位，而国庆期间该楼盘的均价还在1万元／平方米以上。中海花城湾新一期，开盘价在2万－2.2万元／平方米，而同样是在珠江新城，与之相邻的粤海丽江花园在“十一”开盘时就达2.2万－2.6万元／平方米，同期嘉裕君 公馆开盘价在2万－2.5万元／平方米。
可以看到，在一系列宏观调控的红灯之下，广州楼价这列高速狂奔的快车终于开始“急刹车”。
价格合理受欢迎
尽管最近楼市观望气氛较浓，但在止涨的低价开盘潮中仍可见买家追捧的身影。万科金色康苑上周日正式开盘，这是万科在老西关的首个项目，因此甫一亮相就吸引了老城区街坊的关注。而1.4万元／平方米包全屋装修的价格，更是让该盘开盘不到两小时，首批推出的156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元，让市场再次验证“价格就是硬道理”。在万科的连续冲击下，富力、雅居乐、城建、中海等一大批开发商已经等不及开始集体调价。
堪称华南板块中小户型代表之作的广州雅居乐花园“SUNDAY”组团以不到8000元的低价发售，与之前发展商所报1.1万的均价相去甚远。首批200多套中小户型单位公开发售，当天吸引近300批次客人，销售过百套，半天时间创下成交金额过1亿元的好成绩。位于白云大道的云山诗意以均价9000多元／平方米开售新一期“画舫居”，部分单位甚至只要8900元／平方米左右。项目有关负责人表示，此次价格相对较笋，因此吸引到了大量买家。据了解，此次“画舫居”共推出约200套单位，当天销售金额1亿元。
事实上，在多个楼盘以低于市场预期价格开盘后，成交见旺，回暖迹象明显。万科金域蓝湾和碧桂园凤凰城“美寓”当日开盘当日售罄；合生湖山国际开盘两日基本售罄。
定价渐趋理性
自10月广州楼市成交淡静以来，进入11月的年底楼市似乎已经不复去年的兴旺。按照以往的销售规律，每年的第四季度都是楼市的黄金销售期，由于资金充足，买家喜欢在年底买楼，赶在过年前住新房。而一般开发商也都加大货量供应冲刺年底业绩。但是，这一价升量增的局面显然在今年不复存在。在房贷新政的连锁作用下，广州楼价开始摇摆不定，或降或升，买家与发展商开始了新一轮的博弈。如何在价格拉升与成交量间积极寻找平衡，让楼盘的定价皆大欢喜，则开始考量发展商对市场的把握。
面对市场若隐若现的“拐点”风向，从各自的财力判断和市场预期，发展商也开始调整销售计划，摆出了不同的应对策略。而不再一味追高，定价策略也逐渐务实理性。业内专家表示，目前广州楼市已进入高位盘整期，前期楼价大幅提升之后，销售速度明显减缓，强行拉升可能造成空涨，市场需要时间消化前期房价涨幅，维持比较稳定的成交量。而在这一次的市场调整中如何定价，能够既稳定市场，又有效占领市场，则是考验发展商操盘把控能力的时候了，此时合理的价格回归才能让企业在竞争中立于不败。
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合理定价 万科先行
万科在广州区域率先出手，从11月到12月，旗下万科四季花城、万科金域蓝湾、万科云山、万科金色康苑、万科天景等五盘相继入市，受到市场热捧。
11月22日，万科四季花城新推组团“俪姗美筑”，为万科四季花城的收官之作，4900元起价，7000元均价，带1000元／平方米的全屋装修，价格只有十一开盘的恒大御景半岛的1／3，让市场大跌眼镜。
11月27日，万科金域蓝湾开卖，首期推出的283套全部售罄。售价低至7500元，比十一报价12000元均价，普遍低3000元左右。同时，万科云山新推的b1、b2栋7000元起价，均价8000元。比十月份推出的A1－A4栋12000的均价便宜了差不多4000元。12月1日开售的万科天景花园4700元起，二期首批单位D栋首推163套单位当天售完，均价6000元／平方米。万科金色康苑则让广州消失多时的日夜排队买楼的情形再现，12月9日开卖，13800元均价，创下年内老城区楼价新低，比周边越秀上品轩，富力盛悦居17000－18000元的楼价便宜4000元左右，让不少广州街坊追风购买。
番禺某盘 三易其价
9月份开始，番禺某大盘新组团高调亮相，正式开放全新样板房。10月份开始对外报价每平方10000元，并计划于10月推出市场。10月底，对外宣传千人登记，计划11月3日开盘。而在开盘之前又突然宣布封盘，计划等组团“园林做得更好再开售”。11月底，在封盘1个多月之后，重出江湖，报价8500元。而在12月8日开盘时，售价最低降至每平方米7700元。
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